Дружество закупува недвижим имот. Собственикът взема решение част от него да се отдава под наем на физически лица за задоволяване на жилищни им нужди.

Въпросите са:

  1. Как следва да се третира дългосрочното отдаването под наем на недвижим имот на физически лица за жилищни нужди?
  2. Как следва да се третират разходите за консумираната електроенергия, вода, както и разходите по поддръжка и ремонт на имота?

Отдаването под наем на сграда или част от нея, от данъчно задължено по ЗДДС лице, с място на изпълнение на територията на страната е облагаема доставка на основание чл. 12, ал. 1 от ЗДДС.

Изключение от това правило е регламентирано с разпоредбата на чл. 45, ал. 4 от ЗДДС, съгласно която освободена доставка е отдаването под наем на сграда или на част от нея за жилище на физическо лице, което не е търговец.

Ако имотът, собственост дружеството, представлява жилищна сграда по смисъла на ЗУТ и помещенията, които ще предоставя, отговарят на регламентираните изисквания за жилище и същите са предназначени за дългосрочно задоволяване на жилищни нужни на физически лица, които не са търговци, то ще е приложим чл. 45, ал. 4 от ЗДДС и доставките могат да се третират като освободени от облагане с ДДС. В този случай дружеството не следва да начислява данък, освен ако не избере доставката да бъде облагаема на основание чл. 45, ал. 7 от ЗДДС. Правото на избор се упражнява от доставчика, като доставчик по смисъла на ЗДДС е лицето, което извършва доставката на стока или услуга и в случая, това е дружеството – наемодател.

По отношение на правото на приспадане на данъчен кредит във връзка със закупуване на недвижимия имот са възможни следните хипотези:

  • Отдаването под наем се осъществява по реда на чл. 45, ал. 4 от ЗДДС, т.е. при режим освободена доставка /чл. 45, ал. 4 от ЗДДС/:

Имайки предвид ограниченията, съдържащи се в разпоредбата на чл. 70, ал. 1, т. 1 от ЗДДС, в случай, че дружеството не се възползва от възможността на чл. 45, ал. 7 от ЗДДС и отдаването под наем се осъществи при условията на чл. 45, ал. 4 от ЗДДС /освободена доставка/, то за закупуването на недвижимия имот, както и за разходите по неговата поддръжка, не възниква право на приспадане на данъчен кредит.

  • Доставката на услуга по отдаването под наем се третира по реда на чл. 45, ал. 7 от ЗДДС, т.е. като облагаема доставка:

В случай, че дружеството избере доставката на услуга по отдаването под наем на сграда или на част от нея за жилище на физическо лице, което не е търговец да третира като облагаема, то за закупуването и поддръжката на недвижимия имот ще е налице право на приспадане на данъчен кредит при спазване на общите разпоредби на ЗДДС.

  • Първоначално доставката на услуга по отдаването под наем се третира като облагаема доставка и впоследствие се променя вида на доставката от облагаема в необлагаема:

Ако, все пак, при закупуването на недвижимия имот дружеството е приспаднало данъчен кредит, тъй като първоначално е направило своя избор да третира доставката на услуга по отдаване под наем на жилище на физическо лице, което не е търговец като облагаема доставка по реда на чл. 45, ал. 7 от ЗДДС, но впоследствие промени вида на доставката по отдаване под наем от облагаема в освободена, то следва да се извърши корекция на ползвания за закупуването на недвижимия имот данъчен кредит на основание чл. 79а, ал. 3, т. 1, буква „б“ от ЗДДС.

Данъчно третиране на разходите за консумираната електроенергия, вода и други подобни

Практика е при сключен договор за отдаване на недвижим имот под наем, да се предвижда, консумативните разходи, каквито са тези за електроенергия и вода, да се заплащат на дружествата – доставчици на тези услуги от наемодателя или от негово име, съгласно показанията на монтираните контролно-измервателни уреди. Наемодателят, като собственик на недвижимия имот е абонат на тези дружества – доставчици и съответните партиди се водят на негово име.

Съгласно чл. 232, ал. 2 от Закона за задълженията и договорите, наемателят е длъжен да плаща наемната цена и да възстанови разходите, свързани с използването на вещта. Обикновено в договорите за наем се предвиждат клаузи, съгласно които наемателят се задължава да заплати на наемодателя сумите за потребените консумативни разходи за електроенергия, вода и др. подобни. Такова заплащане на консумативни разходи е допустимо, както в случай, че измервателните уреди позволяват безспорно отнасяне на извършените разходи към определен наемател, така и когато общи измервателни уреди отчитат потребление за няколко наемателя. В тези случаи за целите на данъчния контрол следва да може да се установи относимостта на прехвърления разход към съответния нает обект по обективно избрани критерии.

Предвид гореизложеното, за дружеството наемодател ще възникнат приходи от наем и от възстановени консумативни разходи, съответно разходи за амортизации, консумативни разходи и др. свързани с недвижимия имот.

Основните правила за определяне на данъчната основа при доставка на територията на страната се съдържат в разпоредбите на чл. 26 и чл. 27 от ЗДДС. На основание чл. 26, ал. 2 от същия закон, данъчната основа се определя на базата на всичко, което включва възнаграждението, получено от или дължимо на доставчика във връзка с доставката, от получателя или от друго лице, определено в левове и стотинки, без данъка по този закон. На основание чл. 26, ал. 3, т. 3 от ЗДДС, данъчната основа по ал. 2 се увеличава със съпътстващите разходи, начислени от доставчика на получателя, които са пряко свързани с доставката.

Ако за дружеството не са налице някои от условията за определяне на данъчната основа, регламентирани в чл. 27, ал. 3, т. 1 от ЗДДС, данъчната основа следва да се формира по реда на чл. 26 от същия закон. Тя бъде равна на възнаграждението, което е договорено между дружеството и получателя по доставката, без ДДС и увеличено с елементите, изброени в чл. 26, ал. 3, т. 3 от ЗДДС. В конкретния случай, такива са разходите за електроенергия и вода, дължими от наемателя на наемодателя във връзка с доставката по отдаването под наем. Разходите, които наемателят дължи на наемодателя следва да бъдат документирани чрез включването им във фактурите за наем или чрез издаване от наемодателя към наемателя на дебитни известия към фактурите, с които е документирана услугата за отдаване под наем за съответния наемен период. Следователно, когато доставчикът на услугата по отдаване под наем е лице, което е регистрирано по ЗДДС и е избрало доставката да е облагаема по реда на чл. 45, ал. 7 от ЗДДС, върху определената данъчна основа на доставката, включваща префактурираните разходи, се начислява данък върху добавената стойност. В тези случаи, съгласно разпоредбата на чл. 69 от ЗДДС по отношение на дружеството ще е налице право на приспадане на данъчен кредит във връзка с начисления данък за ползваните електроенергия и вода при спазване на общите правила на закона.

В случаите, когато дружеството прилага режима на чл. 45, ал. 4 от ЗДДС и третира отдаването под наем като освободена доставка, върху наемната цена, в това число и върху направените разходи, ДДС не следва да се начислява. Предвид това за дружеството няма да е налице право на приспадане на данъчен кредит, предвид ограниченията на чл. 70, ал. 1, т. 1 от ЗДДС.