Вие сте физическо лице, което упражнява свободна професия (нотариус). Регистрирани сте за целите на ЗДДС в качеството си на физическо лице. Притежавате недвижими имоти, придобити от вас като физическо лице, единият от който отдавате под наем за офис на юридическо лице, а другият – на физическо лице за жилищни цели.

  1. Какви задължения възникват във връзка с внасяне на авансовия данък по чл. 44 от ЗДДФЛ и за кого?
  2. Чие е задължението за подаване на декларацията по чл. 55 от ЗДДФЛ – за наемателя като платец на дохода или за вас като получател на дохода?
  3. Следва ли да начислявате ДДС за услугата, свързана с отдаването на имота под наем?
  4. Следва ли да издавате фактури за получения наем?

Какви задължения възникват във връзка с внасяне на авансовия данък по чл. 44 от ЗДДФЛ и за кого? Чие е задължението за подаване на декларацията по чл. 55 от ЗДДФЛ?

Физическите лица, които извършват сделки по отдаване под наем на недвижим имот, не са търговци по смисъла на чл. 1, ал. 1 от Търговския закон. Доходът от наем подлежи на облагане по реда на чл. 31 от Закона за данъците върху доходите на физическите лица /ЗДДФЛ/, по силата на който облагаемият доход от наем на недвижимо имущество се определя, като придобитият доход се намалява с 10 на сто разходи. Предвид това, по отношение на удържането и внасянето на авансовия данък, приложение ще намери разпоредбата на чл. 44, ал. 4 от ЗДДФЛ. Съгласно цитирания член от закона, когато платецът на дохода от наем е предприятие или самоосигуряващо се лице, размерът на авансовия данък се определя и данъкът се удържа от платеца на дохода при изплащането му. Размерът на дължимия авансов данък се определя като облагаемият доход, определен по реда на чл. 31 от закона се умножи по данъчна ставка 10 на сто. Видно от разпоредбата е, че статутът на наемодателя е без значение. За авансовото удържане и внасяне на данъка за доходи от наем или друго възмездно предоставяне за ползване на права или имущество е важно дали платецът на дохода /наемателят/ е предприятие или самоосигуряващо се лице.

Предвид гореизложеното, следва че:

  1. Когато отдавате недвижимия имот /офис/ под наем на предприятие или самоосигуряващо се лице, размерът на данъкът се определя и данъкът се удържа от платеца на дохода при неговото изплащане, а не от вас в качеството ви на наемодател и получател на дохода от наем. Данъкът се внася в държавния бюджет по сметка на териториалната дирекция на Националната агенция за приходите по мястото на регистрация на платеца на дохода в срок до края на месеца, следващ тримесечието на придобиване на дохода (чл. 65, ал. 12 и чл. 66, ал. 1 от ЗДДФЛ). Съгласно разпоредбата на чл. 65, ал. 13 от ЗДДФЛ не се удържа и внася авансов данък по чл. 44, ал. 4 за доходи, придобити през четвъртото тримесечие на данъчната година, освен когато лицето, придобиващо дохода /вие в качеството ви на наемодател/, писмено декларира пред предприятието или самоосигуряващото се лице – платец на дохода, че желае удържане на данък. В тези случаи удържаният данък се внася от платеца на дохода в срок до 31 януари на следващата година. На основание чл. 55, ал. 1 от ЗДДФЛ, предприятията и самоосигуряващите се лица – платци на доходи, задължени да удържат и внасят данъци по реда на този закон, подават декларация по образец за дължимите данъци (образец 4001), т.е. задължението за подаване на декларацията по чл. 55 от ЗДДФЛ не е ваше, а на платеца на дохода. Данъчната декларация по чл. 55, ал. 1 от ЗДДФЛ, се подава в сроковете за внасяне на дължимите данъци (чл. 56, ал. 1 от ЗДДФЛ).
  2. Когато недвижимият имот се отдава под наем за жилище на физическо лице, което не е самоосигуряващо се, авансовият данък се внася от получателя на дохода, т.е. от вас, в срок до края на месеца, следващ месеца на тримесечието на придобиване на дохода. Съгласно чл.67, ал.2 от ЗДДФЛ за доходи придобити през четвъртото тримесечие/октомври – декември/ не се внася авансов данък. В срока за внасяне на данъка вие следва да подадете в териториалната дирекция на НАП, в която подлежат на внасяне дължимите данъци, декларацията по чл. 55, ал.1 от ЗДДФЛ, в която посочвате размера на дължимия от вас авансов данък за тримесечието.

Следва ли да начислявате ДДС за услугата, свързана с отдаването на имота под наем?

Съгласно текста на чл. 3, ал. 2 от ЗДДС отдаването под наем на недвижим имот представлява независима икономическа дейност. Независима икономическа дейност е дейността на производители, търговци и лица, предоставящи услуги, включително в областта на минното дело и селското стопанство, както и упражняването на свободна професия, включително на частен съдебен изпълнител и нотариус. Независима икономическа дейност е и всяка дейност, осъществявана редовно или по занятие срещу възнаграждение, включително експлоатацията на материално и нематериално имущество с цел получаване на редовен доход от него. Всяко лице, което извършва независима икономическа дейност, без значение от целите и резултатите от нея, съгласно разпоредбата на чл.3, ал.1 е данъчно задължено лице, т.е. физическите лица, които отдават имот под наем, са данъчно задължени лица.

Важно е да имате предвид, че в зависимост от ВИДА НА НАЕМАТЕЛИТЕ ЗДДС предвижда два режима на данъчно облагане.

Разпоредбата на чл. 45, ал. 4 от ЗДДС определя като освободена доставка отдаването под наем на сграда или на част от нея за жилище на физическо лице, което не е търговец.

Ако са изпълнени условията, посочени в чл. 45, ал. 4 от ЗДДС, доставката на услугата по отдаване под наем на недвижим имот ще се третира като освободена, т.е. следва да бъде отчетена от вас като такава, освен ако вие не изберете да бъде облагаема на основание чл. 45, ал. 7 от ЗДДС.

Извън случаите на чл. 45, ал. 4 от ЗДДС, доставката на услуга по отдаване под наем на недвижим имот е облагаема доставка.

Предвид гореизложеното, вие, като регистрирано по ЗДДС лице, в случаите, когато отдавате имот на юридически лица, с цел използването му за офис, следва да начислявате ДДС върху наемната цена. По аргумент на чл. 96, ал.2 от ЗДДС, облагаемият оборот от отдаване под наем представлява неразделна част от облагаемия оборот от другите дейности, извършвани в качеството ви на данъчно задължено лице.

Следва ли да издавате фактура за получения наем?

Във връзка с документирането на доставки, извършвани от физическо лице, което е регистрирано за целите на ДДС, следва да се отбележи, че в този случай, независимо от това в какво качество физическото лице извършва доставките, представляващи независима икономическа дейност – като търговец, земеделски производител, лице, упражняващо свободна професия или само като физическо лице, то е длъжно да издава фактура по чл. 113 от ЗДДС, освен в изрично предвидените в закона случаи, когато издаването на фактурата не е задължително. Съгласно разпоредбата на чл. 113, ал. 2 от Закона, фактура може да не се издава:

  1. за доставки, по които получателят е данъчно незадължено физическо лице;
  2. за доставки на финансови услуги по чл. 46;
  3. за доставки на застрахователни услуги по чл. 47;
  4. за продажби на самолетни билети;
  5. при безвъзмездни доставки;
  6. за доставки на услуги по глава осемнадесета;
  7. за доставки, осъществени от нерегистрирани по закона физически лица, различни от еднолични търговци, когато за извършените от тях доставки:

а) се издава документ по реда на специален закон, или

б) се издава сметка за изплатени суми или документ по чл. 9 от Закона за данъците върху доходите на физическите лица, или

в) издаването на документ не е задължително съгласно Закона за данъците върху доходите на физическите лица.

Когато издаването на фактура не е задължително, тя се издава по желание на доставчика или на получателя, като всяка страна е длъжна да окаже необходимото съдействие на другата страна за издаването. Издадената фактура следва да съдържа реквизитите, посочени в чл. 114 от ЗДДС и чл. 78 от ППЗДДС.