В качеството си на физическо лице притежавате складови площи, които отдавате под наем на юридически лица. Също така сте собственик и на имоти, които отдавате под наем за жилище на физически лица, които не са търговци. Имате сключени договори за отдаване под наем, както с физическите, така и с юридическите лица.

Въпросите, които си задавате и на които ще отговорим са:

  1. Подлежите ли на регистрация съгласно ЗДДС за получените доходи от отдаване под наем на недвижими имоти при достигане на облагаемия оборот от 50 000 лева?
  2. Как се формира облагаемият оборот за целите на регистрация по ЗДДС – от брутната сума преди приспадане на 10% нормативно признати разходи по ЗДДФЛ или след приспадането им?
  3. Кой оборот е облагаем за целите на регистрация съгласно ЗДДС?

Подлежите ли на регистрация съгласно ЗДДС за получените доходи от отдаване под наем на недвижими имоти при достигане на облагаемия оборот от 50 000 лева?

Това, че отдавате под наем имоти, в качеството си на физическо лице, не ви освобождава от задълженията, които възникват за вас от гледна точка на ЗДДС. Няма никакво значение, в случая, дали сте юридическо или физическо лице. Има значение дали сте данъчно задължено лице или не по смисъла на Закона. За да се определи дали едно физическо лице е данъчно задължено лице съгласно разпоредбите на ЗДДС, е необходимо да се установи извършва ли то независима икономическа дейност или не. По смисъла на чл. 3, ал. 2 от ЗДДС независима икономическа дейност е всяка дейност осъществявана редовно или по занятие срещу възнаграждение, включително експлоатацията на материално и нематериално имущество с цел получаване на редовен доход от него, т.е. в конкретния случай, отдаването на недвижимо имущество под наем представлява независима икономическа дейност. А всяко лице, което извършва независима икономическа дейност, без значение от целите и резултатите, е данъчно задължено лице. Т.е. физическите лица, които отдават под наем движимо и/или недвижимо имущество са данъчно задължени лица, независимо от това дали имат или нямат регистрирана фирма и в какво качество извършват тази дейност.

Тъй като попадате в обхвата на данъчно задължените лица по ЗДДС, за вас ще възникне задължение да се регистрирате за целите на ЗДДС. Съгласно чл. 96, ал. 1 от ЗДДС всяко данъчно задължено лице с облагаем оборот 50 000 лв. и повече за период не по – дълъг от последните 12 последователни месеца преди текущия е длъжно в 7 – дневен срок от изтичане на данъчния период, през който е достигнало този оборот, да подаде заявление за регистрация по този закон. Когато оборотът е достигнат за период не по – дълъг от два последователни месеца, включително текущия, лицето е длъжно да подаде заявлението в 7 – дневен срок от датата, на която е достигнат оборота.

Как се формира облагаемият оборот за целите на регистрация по ЗДДС – от брутната сума преди приспадане на 10% нормативно признати разходи по ЗДДФЛ или след приспадането им?

В чл. 96, ал. 2 от ЗДДС е записано, че облагаемият оборот, при достигане на който възниква задължение за регистрация по ЗДДС, е сумата от данъчните основи на извършените от лицето доставки, изброени в т. 1 – 3 от същата разпоредба. Данъчната основа по смисъла на този закон е стойността, върху която се начислява или не се начислява данък в зависимост от това, дали доставката е облагаема, или освободена. Данъчната основа се определя на базата на всичко, което включва възнаграждението, получено или дължимо на доставчика във връзка с доставката, от получателя или от друго лице, определено в левове и стотинки, без данъка по този закон.

В чл. 26, ал. 3 от ЗДДС е изброено, с какво се увеличава данъчната основа:

  1. всички други данъци и такси, в т. ч. акциз, когато такива са дължими за доставката;
  2. всички субсидии и финансирания, пряко свързани с доставката;
  3. съпътстващите разходи, начислени от доставчика на получателя, като например комисиона, опаковане, транспорт, застраховка и други, пряко свързани с доставката;
  4. стойността на обикновените или обичайните опаковъчни материали или контейнери, ако не подлежат на връщане или ако получателят не е данъчно задължено лице; ако тези опаковъчни материали или контейнери бъдат върнати от получателя, данъчната основа се намалява със стойността им при връщането.

В чл. 26, ал. 5 са изброени елементите, които не се включват в данъчната основа:

  1. сумата на търговската отстъпка или намаление, ако те се предоставят на получателя на датата на възникване на данъчното събитие; ако се предоставят на получателя след датата на възникване на данъчното събитие, данъчната основа се намалява при предоставянето им;
  2. стойността на обикновените или обичайните опаковъчни материали или контейнери, ако получателят е данъчно задължено лице и тези материали или контейнери подлежат на връщане; ако те не бъдат върнати в 12-месечен срок от изпращането им, данъчната основа се увеличава със стойността им в края на този срок;
  3. разходите на лизингодателя и лизингополучателя, свързани с ползването на стока при условията и в срока на договор за лизинг, като: разходи за имуществени застраховки, застраховки „Гражданска отговорност“ и други подобни за целия или за част от срока на договора, разходи за имуществени данъци и такси, екотакси и разходи за регистрация;
  4. сумите, платени на доставчика за покриване на разходите, направени от името и за сметка на получателя, когато тези суми са посочени изрично в счетоводството на доставчика; доставчикът трябва да разполага с доказателства за действителния размер на сумите и няма право на данъчен кредит по отношение на данъка, който може да е станал дължим при извършването на разходите.

В конкретния случай, данъчната основа е договореното възнаграждение между наемател и наемодател, без ДДС, което следва да бъде увеличено или намалено с изброените в чл. 26, ал. 3 и ал. 5 от ЗДДС елементи. От цитираните разпоредби е видно, че признатите разходи, с които се намалява придобития доход от наем за целите на облагането по ЗДДФЛ, не са сред изброените в чл. 26, ал. 3 и ал. 5.

Въз основа на цитираните разпоредби от ЗДДС, следва, че облагаемият оборот за регистрация ще се формира от договорената сума за наем, преди да бъдат приспаднати 10% нормативно признати разходи по чл. 31 от ЗДДФЛ, т.е. брутната сума.

Кой оборот е облагаем за целите на регистрацията съгласно ЗДДС?

Облагаемият оборот включва сумата от данъчните основи на извършените от лицето:

  1. облагаеми доставки, включително облагаемите с нулева ставка,
  2. доставките на финансови и застрахователни услуги, когато са основна дейност на лицето.

Вече стана ясно, че за да формира облагаем оборот за целите на регистрация по ЗДДС, физическото лице трябва да е данъчно задължено лице и да извършва облагаеми доставки на територията на страната. Мястото на изпълнение при доставка на услуга е мястото, където се намира недвижимият имот, когато услугата е свързана с недвижим имот /чл. 21, ал. 4, т. 1 от ЗДДС/, какъвто е конкретният случай.

Тъй като имотите се отдават под наем и на юридически лица, и на физически лица, то следва да имате предвид нормата на чл. 45, ал. 4 от ЗДДС.  Ако имотите се отдават под наем за жилище на физически лица, които не са търговци, то тези доставки са освободени и съответно не участват във формиране на облагаемия оборот, необходим за регистрация по чл. 96, ал. 1 от ЗДДС.

Когато отдавате имот, който няма да се ползва за жилищни нужди, а за офис цели, то тогава тази доставка ще формира оборот за регистрация по ЗДДС. При достигане на оборота от 50 000 лв. и при условията на чл. 96, ал. 1 от ЗДДС за вас ще възникне задължение за регистрация за целите на Закона.

Счетоводна кантора Корект Акаунт Консулт ще помогне за решаването на Вашия счетоводен казус! Свържете се с нас!