Юридическо лице, регистрирано по реда на ЗДДС, е закупило недвижим жилищен имот през 2016 г. от физическо лице, нерегистрирано за целите на ЗДДС. При покупката не е начислен ДДС и съответно не е ползван данъчен кредит. Имотът е използван за необлагаеми доставки. През 12.2022 г. юридическото лице възнамерява да продаде  имота на физическо лице.

Въпросът е:

  1. При последваща продажба на недвижимия жилищен имот от страна на дружеството, следва ли да се начисли ДДС и може ли задълженото лице да се възползва от чл. 50, ал. 1, т. 1 от ЗДДС ?

На основание на чл. 50, ал. 1 от ЗДДС освободена е доставката на стоки или услуги:

  1. които са използвани изцяло за извършването на освободени доставки и на това основание не е било упражнено правото на приспадане на данъчен кредит по отношение на начисления данък при тяхното производство, придобиване или внос;
  2. при производството, придобиването или вноса на които не е било налице право на приспадане на данъчен кредит на основание чл. 70.

За да се приложи цитираната разпоредба е необходимо да са изпълнени едновременно следните условия:

  1. Регистрираното по реда на ЗДДС юридическо лице да е използвало придобитият недвижим имот изцяло за извършването на освободени доставки;
  2. За недвижимия жилищен имот да е начислен ДДС от регистрирано лице по облагаема доставка, получена от юридическото лице, прилагащо чл. 50 от ЗДДС;
  3. Юридическото лицето да не е упражнило правото на приспадане на данъчен кредит по отношение на начисления ДДС при придобиване на имота.

Съгласно чл. 50, ал. 2 от ЗДДС, горецитираната разпоредба не се прилага, когато по реда на чл. 79а и 79б е упражнено право на данъчен кредит чрез извършване на корекция.

В разглеждания случай, юридическото лице е придобило имот от физическо лице, нерегистрирано по реда на ЗДДС. Съответно за тази доставка не е начислен ДДС. Тъй като по доставката на недвижимия жилищен имот не е начислен ДДС, който в последствие да подлежи на приспадане, то в конкретния случай не е изпълнено второто условие за прилагане на чл. 50, ал. 1 от ЗДДС. Предвид гореизложеното, при последваща продажба на недвижимия имот юридическото лице не може да приложи режима на освободена доставка по реда на чл. 50 от ЗДДС.

Важно е да се обърне внимание, че на основание на чл. 45, ал. 3 от ЗДДС, освободена доставка е и доставката на сгради или на части от тях, които не са нови, доставката на прилежащите към тях терени, както и учредяването и прехвърлянето на други вещни права върху тях.

В случай, че недвижимият жилищен имот НЕ отговаря на определението за „нови сгради“ по смисъла на §1, т. 5 от ДР на ЗДДС, т.е. изтекли са 60 месеца считано от датата, на която е издадено разрешение за ползване по реда на Закона за устройство на територията или не са с етап на завършеност „груб строеж“, то тогава по силата на чл. 45, ал. 3 от ЗДДС продажбата ще е с предмет на освободена доставка, за която на основание чл. 86, ал. 3 от ЗДДС не се начислява ДДС. Във фактурата, която юридическото лице ще издаде във връзка с продажбата на недвижимия жилищен имот, освен задължителните реквизити по чл. 114, ал. 1 от ЗДДС, като основание за неначисляване на ДДС следва да посочи чл. 45, ал. 3 във връзка с чл. 86, ал. 3 от ЗДДС.

Ако недвижимият жилищен имот отговаря на определението за „нови сгради“, т.е. не са изтекли 60 месеца считано от датата, на която е издадено разрешение за ползване по реда на Закона за устройство на територията или са с етап на завършеност „груб строеж“), то последващата доставка на апартамента не попада в обхвата на чл. 45, ал. 3 от ЗДДС и за същата следва да бъде начислен ДДС и да се приложи данъчна ставка в размер на 20%.

Предвид гореизложеното и предвид обстоятелството, че в разглеждания случай недвижимият жилищен имот НЕ отговаря на определението за „нови сгради“, то юридическото лице може да приложи разпоредбата на чл. 45, ал. 3 от ЗДДС.