Дружество, регистрирано лице по реда на ЗДДС, има сключен договор за наем на офис с доставчик, също регистрирано лице по реда на ЗДДС. В договора за наем е фиксирана наемна месечна вноска, както и клауза, според която наемателят ще извърши текущ ремонт. Предвидено е разходите, направени във връзка с ремонта, да бъдат приспаднати от дължимите наемни вноски.

Възниква следния въпрос:

  1. Наемателят, който ще извърши текущия ремонт на офиса, следва ли да издаде насрещна фактура за извършения ремонт? Какъв следва да е размера на фактурата – една фактура за целия ремонт или всеки месец до размера на договорената месечна наемна вноска?

Понятието „ремонт“ е дефинирано в разпоредбите на &1, т. 31 от ДР на ЗДДС. Според цитираната норма „ремонт“ е дейността по извършването на последващи разходи, свързани с отделен актив, които не водят до икономическа изгода над тази от първоначално оценената стандартна ефективност на този актив.

Въпросът, на който следва да отговорим е дали извършването на ремонт на наетия актив представлява възмездна доставка на услуга.

Облагането с ДДС на ремонт на нает актив е регламентирано в чл. 9, ал. 2, т. 4 от ЗДДС, където тази дейност се приравнява на доставка на услуга. В конкретния случай, доставката на услуга по ремонт на наетия актив не е безвъзмездна, тъй като в сключения договор е предвидена клауза за прихващане на разходите за ремонта срещу договорения наем. Тъй като, в разглеждания случай е налице доставка, по която възнаграждението /изцяло или частично/ е определено в стоки или услуги, можем да приемем, че става въпрос за бартер, който е уреден в разпоредбата на чл. 130 от ЗДДС. Съгласно ал. 1 на цитирания член, в този случай са налице две насрещни доставки, като всеки от доставчиците се смята за продавач на това, което дава, и за купувач на това, което получава. В алинея 2 на чл. 130 от ЗДДС се регламентира, че данъчното събитие за доставките по ал. 1 възниква по общите правила на закона.

По силата на чл. 25, ал. 4 от ЗДДС, при доставка с периодично или непрекъснато изпълнение, каквато доставка представлява отдаването на офиса под наем, всеки период, за който е уговорено плащане, се смята за отделна доставка и данъчното събитие за нея възниква на датата, на която плащането е станало дължимо.

На основание чл. 25, ал. 2 от ЗДДС, данъчното събитие на доставката на услуга по ремонт на наетия актив ще възникне на датата, на която е извършена услугата. Това е така, тъй като в договора за наем не са предвидени отделни етапи на извършване на ремонтната услуга, които да бъдат приемани от наемодателя, който се явява получател по тази доставка.

Предвид гореизложеното, доставката по отдаване под наем на имота е доставката с по – ранна дата на възникване на данъчното събитие и по смисъла на чл. 130, ал. 3 от ЗДДС следва да се приеме за авансово плащане по втората доставка, а именно по доставката на ремонтната услуга. Предвид това, на датата на възникване на данъчното събитие за наемодателя ще възникне задължение да издаде фактура за дължимия наем съгласно сключения договор и да начисли ДДС, не по – късно от 5 дни от датата на възникване на данъчното събитие. Съответно, за наемателя това представлява авансово плащане и за него също възниква задължение за издаване на фактура и начисляване на данъка.

На основание на чл. 130, ал. 3 от ЗДДС размерът на данъчната основа за полученото авансово плащане е равен на размера на данъчната основа на доставката с по – ранна дата, т.е. на размера данъчната основа, определена от наемодателя.

На основание чл. 26, ал. 7 от ЗДДС към момента на завършване на ремонтните дейности /към датата на данъчното събитие/, наемателят следва да определи данъчната основа на извършената ремонтна услуга, която представлява размера на направените разходи по ремонта. Когато данъчната основа не може да бъде определена по този ред, данъчната основа е пазарната цена. Издава се окончателна фактура за извършените ремонтни дейности, от която се приспадат авансите.

Ако към момента на завършване на ремонтната услуга, определената данъчна основа е по – ниска от тази, върху която вече е начислен ДДС по авансовите фактури, то следва да се издаде кредитно известие за намаляване на данъчната основа.